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英國新樓樓花有什麼常見問題?部署前先了解英國買新樓程序

英國新樓樓花有什麼常見問題?部署前先了解英國買新樓程序

近年英國陸續有新樓落成,吸引全球物業投資者的目光,眾所周知香港投資者對於英國樓就情有獨鍾。英國新樓有不少都以樓花形式發售(即未落成、先發售),以下為您點出兩個買英國新樓樓花的主要問題,並介紹英國買新樓的程序。

英國新樓問題:小心樓花成爛尾樓

投資物業,最怕就是買錯了有問題的樓盤。萬一買到有問題或不合心水的物業,仍可以在二手市場中割價出售;然而如果買入的是樓花,因發展商陷入財政困難甚至倒閉,就會變成「爛尾樓」,身在香港的海外買家,要追討責任與賠償會極為困難,成功率亦不會太高。

因此在英國買新樓樓花,尤其是買樓出租(Buy-to-Let),就要非常謹慎。例如英國富潛力的城市的優質樓宇,買入再出租後可以得到 4% 左右的投資年回報率,但若有地產經紀向您兜售一個新住宅地產項目的樓花,聲稱可以保證您會有 8% 的回報率,那您就要非常小心這可能是向你推銷將會爛尾的樓花。

另外,如果樓花仍在興建中,但發展商要求買樓人士先支付四成或以上的首期,這背後有可能是因為發展商資金短缺,需要在買家市場中籌集資金才能繼續支付建築開支,這種情況買家亦尤其要小心樓花最後會成爛尾樓。

英國新樓問題:注意樓花有時間差成本

投資者找到信譽良好的優質樓花新盤,仍然要注意買入樓花後、收樓前會有額外的時間成本。樓花要求買樓人士先付款、後收樓,假設買家會以按揭貸款繳付樓價,根據英國的制度,銀行不會要求業主未收樓就即時開始還款供樓,但因為業主在正式收樓後才可以將單位出租,這段時間業主會失去這筆資金的時間成本(例如放在銀行收息或買債券),而且亦可能無法順暢地配合英國「還息不還本」政策,進行「以租供樓」的操作,投資者在作決定前要先做好資金規劃及部署。

相比之下,若投資者選擇買現成樓,的確可以即時放租以獲得租金收入,但相應的要即時付出資金成本,而金額會比買樓花要高得多。

英國新樓樓花的機遇

在英國買新樓樓花亦可以是一種機遇,對於投資者來說,買入樓花至收樓之間的時間差,反而可以是一個有著深厚潛力的投資機會。

以倫敦的新興區域為例,這些區域近年才被重點開發,比如政府加強交通基建配套、發展商有大型樓盤,或有新的優質教育機構進駐,這些元素都會為本區的物業賦予升值空間。若投資者買入本區的樓盤樓花,可說是由發展商帶領著手上物業升值,因為隨著區內的配套漸漸落實,投資者以舊的價錢買入樓花,在收樓時(例如三年後)本區已經再成熟了幾年,本區樓價及租金水平將已經上升。換句話說,投資者付出一筆金額不大的首期,變相以折扣的價錢,可在幾年後享受到物業價格升幅所帶來的利潤。

英國買新樓程序

之前我們介紹過在英國買二手樓的流程,以下再簡介在英國買一手新樓的程序。

一、物色樓盤

在市場上挑選英國新樓樓盤時,建議鎖定有信譽的發展商,最好可以調查一下發展商的背景及過往項目。另外一般來說,直接於當地找尋物盤會較有保證,根據往績香港物業代理公司於香港銷售的英國樓盤,較有可能是市場之中的次選,亦較大機會出問題。

二、初步預留單位

找到心儀的英國新樓單位後,就可以簽訂「預留表格」(reservation form),或是在英國律師的陪同之下簽署簡單買賣合約。此時準買家要支付訂金以預留單位,大概為 1,000 至 3,000 英鎊,訂金不會退還,但會在正式買賣時於樓價之中扣除。

三、委託律師處理買樓程序

買家應該挑選於英國當地合資格、有處理物業買賣經驗的律師,簽署委託書以授權該位律師處理正式買賣合約等文件。連同雜費與簽冊費,律師方面的支出一般約 2,000 至 4,000 英鎊。

四、向發展商支付首期

之後買家要將首期存入發展商委託律師的信託戶口之中。如買家買入的是樓花,則可能要再按月份繳付一定比例的樓價金額,這視乎發展商的條款而定。

五、申請按揭

買家手持簡單買賣合約後即可向銀行申請按揭,如屬現樓需要在簽署後馬上申請;若是樓花,則在收樓前的三個月向銀行提出申請。

雖然買樓花的資金壓力遠比買現樓輕鬆,但仍建議買家預早先申請預批證明書。若對於申請按揭的程序不太了解,可以提早諮詢專業的英國按揭中介公司,為你處理繁瑣的按揭申請事宜。在物業按揭中介公司的協助之下,有預批證明書在手,並已做好一切財務安排,收樓前的三個月時間,絕對足夠辦妥按揭申請程序。

六、收樓

樓花建成後,律師會通知買家收樓。一手英國新樓普遍問題不大,買家此時可以自行檢查單位或聘請驗樓師驗樓。若透過 Britain Connect 做專業租務管理,我們會跟買家交收門匙,免費替業主做一次基本檢查。如在檢查過程中發現有問題,即要請發展商跟進及處理。單位一切都沒問題後,正式完成買英國新樓的程序。

若對部署買入英國新樓有資金上問題,或想了解更多有關買英國新樓的程序,都歡迎聯絡曼伯・英國按揭,我們的專業團隊會為您度身訂製最適合您的投資及按揭申請方案。

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