買賣香港物業很多時會用到按揭貸款，但英國物業的制度則有不同，比香港多了預批證明書（AIP）的制度。到底AIP的作用是什麼？如香港人要申請按揭AIP，用什麼途徑會最好？
預批證明書是什麼？
按揭中的 AIP 可以有很多叫法，除較正式的 Agreement in Principle（AIP）外，亦可以稱 Approval in Principle（AIP）、Mortgage in Principle（MIP）或 Decision in Principle（DIP），都指同一份證明文件，中文可以統稱為「預批證明書」。
英國的一部分銀行有提供按揭預批服務，有意買樓的申請者只要遞交基本資料、入息證明（如三個月內的銀行戶口收入月結單）、買樓首期資金來源證明及每月家庭支出預算，即可得到初步的按揭申請結果及最高貸款金額，銀行會就著結果向申請者發出預批證明書。要留意的是，AIP字面上的「in principle」意思是「原則上」，這份文件本身沒有法律約束力，申請者不必在發出AIP的同一間銀行承造按揭，可以隨著按揭市場物色更好的按揭貸款條件。
預批證明書有效期為三個月，在這期間買家毋須再進行入息及信貸審查，即可向同一貸款機構申請按揭買樓。但若申請者的職業或財務狀態有變動，就要再申請一次預批證明書，以反映按揭申請者最新近的財務狀況及按揭還款能力。費用方面，坊間具規模的按揭貸款中介為申請者提供AIP服務費由 199 英鎊起，一般的處理最快時間是只需 24 小時就可以發出。
為什麼申請按揭前需要AIP？
熟悉英國物業買賣制度及程序的投資者，大概都清楚預批證明書對於二手市場幾乎是指定動作，買家若手持英國銀行批出的預批證明書，會增加賣家對於買家的信心，亦提升買家的議價能力。
然而，對於英國一手樓花物業市場，仍然建議香港買家在買樓簽預訂協議（Reservation Agreement）前先向銀行申請預批證明書，一方面可以讓有意買入物業的投資者，在毋須正式遞交按揭申請的情況下，得到初步的按揭審批結果，在財務規劃及資金調動之中可作參考。
另一方面，預批證明書亦可以讓買家證明自己有購買物業的意向與能力，這對於賣家來說是一種指標，以篩選出真正有能力及意向購買物業的買家。事實上，根據英國屋主聯盟（HomeOwners Alliance）的數據，一項 2019 年的調查顯示 62% 的首次置業買家在成功申請按揭前都首先獲得AIP。而身為海外買家，AIP按揭申請程序若香港投資者能嚴格跟隨，按揭申請會較順利。
AIP對於按揭申請者信用評分的影響
在申請AIP時，貸款機構會對申請者的財務背景作調查，包括信用評分查閱，又可以分為硬性查閱（hard search）與軟性查閱（soft search）。
大多數的貸款機構都會對按揭申請者進行硬性查閱，若只是一、兩次是無傷大雅，但如果投資者在短時間內向多間貸款機構遞交預批證明書申請，則會被視為申請者急需貸款而無力獲批的表現，這就會傷害到申請者的信用評分，反過來影響到按揭申請的審批結果及最高貸款金額，因此申請者在向不同銀行申請按揭AIP前要謹慎。
軟性查閱則不會留有紀錄，不會影響到申請者的信用評分，但投資者要找到願意只進行軟性查閱的貸款機構並不容易，因此可以透過按揭中介公司為您推薦。
建議香港買家從申請AIP開始部署不用審閲信貸紀錄的按揭貸款
綜觀以上，希望投資英國物業市場的香港買家，從申請按揭AIP的一步就要開始有周詳的考慮。在投資英國物業的過程之中，若希望更節省時間、更有把握獲批，建議諮詢專業的按揭中介公司。
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