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香港同英國買樓有乜分別?投資前一定要知四個英國物業市場特點!

近年香港物業投資者都眼望世界,開始研究並投資海外物業市場,當中最熱門的市場莫過於英國。但如果你在香港有投資物業,而剛剛開始接觸英國市場,那就要留意英國當地的買樓制度及文化都與香港不太一樣,香港的那一套買樓思維未必可以照搬到英國。以下就有幾個重要知識,投資者在進駐英國物業市場之前應該事先知道。

英國不計呎價?那麼有什麼因素決定英國物業樓價?

大概每個香港人都習慣,不論買樓還是租樓都要以呎價來衡量價值。不過英國物業市場沒有計算呎價的習慣,「面積愈大自然愈貴」在英國不像香港物業市場明顯。我們在英國市場不會見到「平均呎價」,反而從樓市資訊中會遇到「城市平均樓價」或「英國平均樓價」等資料。

英國市場一般都會就著各種因素來為物業出價,只要我們看看最新的「英國城市平均樓價」,不難發現倫敦的樓價長期居於最高,其他較二線的城市平均樓價較低,例如利物浦、曼徹斯特或伯明翰,而更小的城市或郊區樓價水平就再低一級。由此可見,英國樓價水平的首要因素是該物業位於哪個城市。

決定英國樓價的另一個因素在於物業類型,常見的英國物業種類就有獨立屋(house)、高級公寓(apartment)與單層公寓(flat),一般來說獨立屋叫價最高,單層公寓最低,高級公寓則介乎兩者之間。

影響英國樓價的第三個因素是樓宇的保養狀況與配套設施。雖說保養狀況,但我們不可以用香港市場的樓齡因素來看待英國物業,因為英國相當部分的樓宇都有一定的歷史年期,數十年至一百多年樓齡都很平常,亦不會為樓價打折扣。英國舊樓樓價看重的因素,是物業外牆及建築結構是否完好無缺,同時屋內屋外的供水供電、暖氣等配套設施有否良好保養。亦因為這樣,英國的舊樓宇如果曾做過翻新工程,市價會高於沒有翻新過的樓宇。

英國物業代理制度不同香港

英國樓市投資者對於置業的城市與樓型心中有數後,自然就要找物業代理公司了。這裏我們要留意:香港市場習慣同一物業可以交由多間物業代理公司作買賣中介,業主只需繳付佣金給最先達成成交的代理公司及經紀。

英國的制度就與香港不同了——英國規定同一物業只可以委託予一間物業代理公司作中介,要在英國尋找合心意的樓盤,投資者可能要花更多時間多找幾間物業代理公司,比較各間物業代理的盤源。

香港投資者要習慣英國買樓流程一般較慢

正因為香港物業代理制度容許多間物業代理競爭銷售同一樓盤,同時香港人凡事都講求速度與效率,所以當客戶有查詢,代理經紀都會儘快回應及解答客戶的問題。代理公司的經紀亦會協助買家賣家完成整個物業買賣流程,包括帶客睇樓、在買賣雙方之間講價、找銀行按揭、簽署臨時買賣合約等等。雖然買樓涉及多個步驟,但在香港買樓一般兩至三個月可以完成。

英國的生活及工作節奏自然比香港慢得多了,英國物業代理經紀收到查詢,到隔天甚至過兩、三天才回覆客戶,都應該視作正常。加上英國物業代理的經紀要更謹慎對待物業法律條文,制訂與修改買賣合約等文件需時會比香港長。亦因此,投資者要習慣在英國買樓整個程序可能需時九個月至一年,香港的投資者就需要放慢心態,並提早安排部署。

英國按揭設「還息不還款」政策

在香港以銀行按揭買樓,貸款者的每月供款之中都是本金與利息一併償還。反觀英國的按揭制度設有「還息不還款」選項,貸款者可以選擇只還利息、不還本金作供款,這意味著物業買家可以有更富彈性的資金運作策略。

「還息不還款」不單讓物業投資者前期還款階段更輕鬆,更重要的是這政策可以製造出資金槓桿化效果。如果可以辦到呢?買入物業的業主只要能夠將物業出租,就可以用收取得到的租金一部分用於償還按揭利息,另一部分則用於部署買入新的物業,再將物業租出收租,如此類推。

最後,初涉足英國市場的物業投資者,應該多考慮英鎊匯率波動會帶來的潛在風險。在英國以按揭買樓時,可以找英國當地的銀行承造按揭,從貸款買樓、收取租金至償還按揭都以英鎊計價及結算,那就可以單以英鎊成整個資金流,毋懼美元/港元的匯價波動。曼伯・英國按揭富有經驗的團隊專營英國按揭中介,為你提供英國當地的直接按揭申請服務,詳情請諮詢我們的顧問團隊,為你度身定制最佳投資方案。

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