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以英國公司買英國物業實行 Buy-to-Let 的好處及技巧

以英國公司買英國物業實行 Buy-to-Let 的好處及技巧

縱有新冠疫情,近年的香港樓價卻仍居高不下,因此愈來愈多投資者萌生投資海外物業的想法。出於各種原因,香港人投資的海外物業市場之中總以英國最受注目,除了歷史背景之外,究其原因還包括:英國物業租金回報可觀,政策上容許「先放租、後移民」,同時現在的英國樓價與英鎊滙價仍處於「低水」,這些因素都吸引不少投資者選擇以「Buy-to-let 按揭」,購入一個以上的英國單位放租,為自己帶來穩定的收入。

以 SPV 公司買英國樓好處多

在英國買樓收租(Buy-to-let)當中有什麼技巧可以最小化成本、最大化利潤呢?若投資者有意於英國買入多於一個物業收租,最推薦的方法是用 Single Purpose Vehicle(特殊目的實體,簡稱 SPV)形式開設公司,以買賣或租賃房產作為這間 SPV 公司的主要業務,再以公司的名義購入物業並放租出去。使用 SPV 公司買樓收租,有以下的多種好處:

減少印花稅支出

以 SPV 買樓放租一個最大的好處,是不會因業主為個人投資者而同時持有多於一個物業,因此被徵收額外的印花稅(stamp duty),可以大大減低買樓收租的成本。

租務支出列入公司開支作扣稅

因物業是以 SPV 公司的身份持有,而買賣或租賃房產是公司的主要業務,因此與公司名下物業租務相關的開支,例如按揭利息、維修費用、租務管理費用等等,都可以列入公司營運開支,用以扣減公司的利得稅。

以公司操作從物業獲取更高收入

開設 SPV 公司後,投資者就是自己公司的股東,可以用混合工資與股息的方式,向自己支付工資作為收入。英國公司的海外股東每年可以收取 £2,000 以下股息,而個人的年薪只要不高於 £12,500,這兩個情況都不需要繳交個人入息稅,有效避開個人物業投資者的稅項支出。

轉售物業更具彈性、稅率更低

如果投資者想轉售 SPV 公司名下的英國物業,可以用公司轉讓或股權轉讓的操作,將物業資產轉售予新買家。使用 SPV 公司之名義轉售,即可避免高昂的資本利得稅(capital gain tax);而採取出售股份的做法,則只需繳納 10%/20% 的資本利得稅,相比 18%/28% 的個人資本利得稅率仍然低得多。

有效規避高昂的遺產稅

英國的遺產稅向來都重,高達 40%。香港人移民英國或在英國買樓投資,不少都為子女鋪路,但遺產稅會讓資產「縮水」。若以 SPV 公司形式持有物業,將來以公司轉讓形式將物業業權轉讓給子女,則可避免被徵收遺產稅。

有限公司對個人責任有保護作用

以有限責任的 SPV 公司名義持有物業,公司就有法人的地位,投資者只作為公司股東。萬一物業構成商業糾紛,被追討的責任並不會影響到股東個人。

最低成本開設 SPV 買樓收租操作攻略

了解到以上 SPV 公司持有物業的好處後,相信投資者都想嘗試這種投資方式。回到資金的部署方面,過去英國物業的香港投資者以長線居多,相應的,市面上的按揭貸款方案都傾向欠靈活,例如若在還款內提早還款就需要罰息。然而因英國物業投資市場開始有各種不同需求,近來英國的金融機構推出了免罰息的按揭方案,更讓申請手續變簡單,批核亦比以往更快捷。

以英國 SPV 公司買樓收租作例:公司名下擁有五間物業,計劃兩間作長線持有,三間作中、長線投資,當樓價升到理想的水平即會計劃沽出。英國機構的新貸款方案,就能滿足典型中、長線投資者的需要。投資者能夠於最短兩周的時間就申請到英國按揭,並在未來五年都可以「還息不還本」;若投資者想於五年內提早清還本金,不需為提早還款罰息,只需付出小額的行政費用。這種靈活的按揭方案可以對應中、長線投資者的短期投資部署,讓投資者更有效地捕捉英國物業市場短線的獲利機會。

最後大家可能會有疑問:以 SPV 公司名義可否向英國銀行申請按揭?答案是肯定的,而按揭成數上限為樓價的 50-60%,按揭利息則由 3.99% 起。

以 SPV 公司名義購買英國物業,會牽涉更多層面的操作,有意的投資者可以向英國按揭中介公司的專家諮詢。若您對以上資訊有興趣或疑問,或想了解更多適合中、長線投資者的英國按揭計劃,歡迎聯絡曼伯・英國按揭的英國按揭專員,我們將為您訂制最合適的方案。

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